1. Przepisy ogólne (art. 1 – art. 4)

Dla zastosowania ustawy konieczne jest łączne wystąpienie wszystkich powyższych przesłanek; w pozostałych przypadkach stosuje się ogólne przepisy prawa cywilnego. Definicje pojęć użytych w ustawie ustala się w oparciu o słowniczek zawarty w art. 3 ustawy deweloperskiej.

Tzw. umowy rezerwacyjne, poprzedzające pisemne umowy deweloperskie, występowały w obrocie prawnym powszechnie przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Zawierały one istotne postanowienia przyszłej umowy, w tym jej przedmiot i cenę. Zawierane z zastrzeżeniem terminu (rzadziej – warunku), ulegały rozwiązaniu, gdy w danym terminie nie doszło do zawarcia umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (por. szerzej M. Kućka, Umowa rezerwacyjna. Zagadnienia konstrukcyjne, „Czasopismo Kwartalne Całego Prawa Handlowego, Upadłościowego oraz Rynku Kapitałowego 2009 nr 2, s. 241 i n.)

W wykonaniu umowy rezerwacyjnej nabywca uiszczał deweloperowi tzw. opłatę rezerwacyjną, która po zawarciu umowy o wybudowanie podlegała zaliczeniu na poczet ceny nabycia lokalu lub domu, a gdy nabywca rezygnował z zawarcia umowy o wybudowanie – deweloper zatrzymywał opłatę. W zamian deweloper zobowiązywał się do nieoferowania danego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego osobom trzecim w określonym w umowie terminie. Kluczową funkcją umów rezerwacyjnych było umożliwienie nabywcy uzyskania kredytu bankowego, a deweloperowi – uwzględnienie w planie finansowania przedsięwzięcia uwzględniać świadczenia danego nabywcy.

Na gruncie ustawy deweloperskiej możliwość stosowania umów rezerwacyjnych stanęła jednak pod znakiem zapytania. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 tejże ustawy jej przepisy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowy przedwstępnej). Dotoczy to przede wszystkim obowiązku zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Duży kłopot stanowi jednak również obowiązek odpowiedniego stosowania przepisów ustawy deweloperskiej dotyczących prospektu informacyjnego i koniecznych elementów umowy deweloperskiej. Wysoka niepewność ostatecznego zawarcia umowy na tym etapie transakcji sugeruje, że ustawodawca narzucił stronom umowy deweloperskiej nieadekwatny rygor zawarcia umowy przedwstępnej.

W literaturze ostrożnie przyjmuje się dopuszczalność umowy, na podstawie której deweloper zastrzegłby dla danego nabywcy wyłączność negocjacji dotyczących zawarcia umowy deweloperskiej, dotyczącej danego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, i zobowiązał się do powstrzymania się przez przyznany okres wyłączności od oferowania danego lokalu podmiotom trzecim. Nabywca zobowiązałby się zapłacić deweloperowi uzgodnioną opłatę za wyłączność. Taka umowa o zastrzeżeniu wyłączności nie tworzyłaby więc ani po stronie dewelopera, ani po stronie .nabywcy zobowiązania do zawarcia umowy o wybudowanie lokalu i jako taka nie byłaby objęta zakresem zastosowania ustawy deweloperskiej (A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Komentarz do art. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, stan prawny na dzień 15.07.2012).

Zgodnie z art. 3 deweloperem w rozumieniu ustawy jest przedsiębiorca w rozumieniu Kodeksu cywilnego, tj. osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawne, której ustawa przyznaje zdolność prawną (jednostką taką jest np. spółka jawna), prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Definicją objęto wyłącznie tych przedsiębiorców, którzy umowy deweloperskie zawierają w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie będą więc objęte zakresem Ustawy osoby prowadzące działalność gospodarczą w innej dziedzinie, okazjonalnie zobowiązujące się do świadczeń, o których mowa w art. 1 Ustawy, np. zbywając prywatny dom jednorodzinny w budowie (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarza do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 39). Za dewelopera może już jednak zostać uznany np. rolnik, który na wyłączonym z produkcji rolnej gruncie zechce postawić dom w celu jego sprzedaży – choćby nie stanowiło to głównego przedmiotu jego działalności.

Należy pamiętać, że poprzez odwołanie się do definicji przedsiębiorcy zawartej w Kodeksie cywilnym, ustawodawca nakłada na dewelopera wymóg szczególnej staranności, ocenianej przy uwzględnieniu zawodowego charakteru jego działalności (tamże s. 39). Ma to znaczenie m.in. przy ustalaniu odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera.

W praktyce umowa deweloperska ma co do zasady charakter umowy konsumenckiej. Tym samym objęta jest ona regulacjami przepisów art. 3831-3854 Kodeksu cywilnego czy Rozdziału II Ustawy o prawach konsumenta. Oznacza to dla dewelopera szczególne obowiązki w zakresie m.in. stosowania wzorców umownych, klauzul niedozwolonych czy informowania konsumenta – poza wymienionymi w Ustawie, w szczególności w zakresie elementów koniecznych umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ustawy deweloperskiej, regulację tę stosuje się w wypadku transakcji zawieranych przez wszystkie osoby fizyczne – także prowadzące działalność gospodarczą. W takich sytuacjach zastosowania do umowy deweloperskiej nie znajdą przepisy dotyczące konsumentów (B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, s. 112). Notariusz ma w każdym wypadku obowiązek odnotowania w umowie, czy nabywca zawiera umowę w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, czy też jako konsument.

W wypadku dokonania przez nabywcę w rozumieniu ustawy cesji ogółu praw i obowiązków z tytułu umowy deweloperskiej, pojawia się pytanie, czy do osoby nabywającej wierzytelność powinno się stosować przepisy ustawy deweloperskiej (jeżeli treść umowy nie powtarza zapisów Ustawy) m.in. w zakresie prawa do odstąpienia czy odbioru przedmiotu umowy. Przyjąć należy, że jeżeli nabywca wierzytelności jest osobą fizyczną, do umowy nadal stosuje się przepisy ustawy deweloperskiej.

Kolejny popularny kłopot z kwalifikacją nabywcy ma miejsce w sytuacji, gdy w umowie deweloperskiej nabywca zastrzega, że wyodrębnienie lokalu ma nastąpić na rzecz osoby trzeciej (np. dziecka nabywcy). W takiej bowiem sytuacji nabywca nie jest „osobą uprawnioną do przeniesienia na nią prawa”, osoba uprawniona z kolei nie zobowiązuje się do świadczenia pieniężnego. Wykładnia celowościowa powinna tu prowadzić do wniosku, że status nabywcy, a tym samym ochrona na gruncie ustawy deweloperskiej, przysługuje zarówno osobie spełniającej świadczenie pieniężne, jak i beneficjentowi – pod tym wszakże warunkiem, że oba te podmioty są osobami fizycznymi. Tym samym należy uznać m.in. że obu tym osobom przysługiwałoby uprawnienie do odbioru przedmiotu umowy oraz żądania usunięcia jego wad.

Definicja lokalu mieszkalnego odsyła do art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 ust. 4 do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia stanowiące części składowe nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem w którym lokal wyodrębniono.

Do kategorii pomieszczeń przynależnych zaliczane są: piwnice (pomieszczenia położone na kondygnacji podziemnej lub najniższej naziemnej, w którym poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu), strychy, komórki i garaże. Co istotne, miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych nie są zaliczane do części składowych lokalu mieszkalnego. Zapewnienie właścicielom lokali mieszkalnych trwałego prawa do takich miejsc powinno następować w drodze umów o sposobie korzystania. Umowy takie nie będą objęte zakresem ustawy deweloperskiej.

Na potrzeby ustawowej definicji domu jednorodzinnego nie została przyjęta definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawarta w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Dom jednorodzinny został zdefiniowany szeroko, jako dom mieszkalny, ale również jako samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą w obrębie domów jednorodzinnych budowanych przez dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej znajdować się mogą także takie części powierzchni, które przeznaczone są do zaspokajania innych potrzeb niż mieszkaniowe.

W literaturze zwraca się uwagę na wadliwą konstrukcję definicji domu jednorodzinnego na gruncie ustawy deweloperskiej. W szczególności mowa tu o zwrocie „samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego”, poprzez który ustawodawca ewidentnie rozumiał samodzielny dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, jednakże poprzez użytą konstrukcję stworzył wrażenie, że przedmiotem umowy deweloperskiej może być nawet część takiego domu (np. jedno piętro). Wykładnia celowościowa powinna skłaniać jednak ku uznaniu, że chodzić tu może wyłącznie o cały dom (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarza do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012).

Zgodnie natomiast z przepisem art. 3 pkt 7 i 8 Ustawy, zarówno otwarty, jak też zamknięty rachunek powierniczy powinny należeć bezpośrednio do dewelopera i służyć gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej. Nie może więc umowy rachunku powierniczego zawrzeć np. spółka zależna podmiotu realizującego przedsięwzięcie deweloperskie. Rachunek nie może też służyć innym celom, niż gromadzenie środków pieniężnych nabywców lokali lub domów stanowiących część jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jedną z największych bolączek inwestycji deweloperskich, którym zaradzić miała ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, było niedostateczne zabezpieczenie nabywcy przed skutkami utraty przez dewelopera płynności finansowej. W warunkach zdominowania polskiego rynku mieszkań deweloperskich przez umowy nienazwane, dotyczące domów bądź mieszkań, które miały być dopiero zbudowane i wyodrębnione – nie zaś przeniesienia własności gotowych lokali, normą było przerzucenie na nabywcę całości ryzyka zarówno związanego z samą działalnością deweloperską, jak i ewentualnym niewywiązaniem się przez dewelopera z umowy w wyniku np. oszustwa. Stąd też ustawodawca, określając prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, w art. 4 Ustawy nałożył na dewelopera obowiązek zapewnia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wraz z gwarancją ubezpieczeniową, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wraz gwarancją bankową bądź otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.