2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5 – art. 9)

Zgodnie z art. 5 ustawy dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper obowiązany jest zawrzeć umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Oba rodzaju rachunków powierniczych, między którymi może dokonać wyboru deweloper, muszą nosić cechy rachunku powierniczego w rozumieniu art. 49 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 128 z późn. zm. – dalej „PBank.”). Zgodnie z art. 59 ust. 2 PBank stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik) – w danym wypadku deweloper. Art. 59 ust. 1 PBank stanowi, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. W zawarciu tej odrębnej umowy bank nie uczestniczy.

Umowa rachunku powierniczego powinna określać warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne nabywców wpłacone na rachunek mogły być wypłacone przez bank deweloperowi bezpośrednio, lub też mogły być realizowane polecenia dewelopera co do wykorzystania tych środków (np. przelewy dla podwykonawców dewelopera). Następuje tym samym rozbicie uprawnienia do wpłaconych kwot w sensie prawnym (uprawnionym jest powiernik – deweloper) i w sensie ekonomicznym (do zaistnienia określonych warunków uprawnionym jest powierzający, jako strona umowy deweloperskiej, w ramach której powierza deweloperowi środki) (J. Wszołek, Umowa deweloperska: zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013, s. 165).

Na rachunku powierniczym gromadzić można wyłącznie środki powierzone na podstawie umowy powierniczej. Należy jednak mieć na uwadze, że przy zawieraniu umowy z bankiem należy wskazać podkreślić powierniczy charakter rachunku – sam fakt zdeponowania powierzonych kwot pieniężnych osobie trzeciej, posiadaczowi rachunku bankowego, nie tworzy konstrukcji prawnej powiernictwa (Ibidem).

Z punktu widzenia nabywcy najważniejszą zaletą gromadzenia środków powierzonych deweloperowi na rachunku powierniczym jest postanowienie ustawodawcy, wynikające z art. 59 ust. 4 PBank, iż w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu; z art. 59 ust. 5 PBank wynika natomiast, że w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Należy jednakże pamiętać, że powyższe przepisy odnoszą się wyłącznie do powierzenia środków pieniężnych w wykonaniu umowy z nabywcą zawartej z datą pewną.

Przepis ten zawiera zasady postępowania dewelopera w przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego ma wyłącznie bank i tylko z ważnych powodów. W sytuacji wypowiedzenia przedmiotowej umowy przez bank, deweloper ma obowiązek niezwłocznego zawarcia takiej umowy w innym banku, nie później jednak niż w ciągu 60 dni od wypowiedzenia tej umowy. Jednocześnie w tym czasie deweloper ma również obowiązek złożenia w tym banku dyspozycji przelewu środków zgromadzonych na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku. W sytuacji, gdy deweloper nie dokona ww. czynności, bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, ma obowiązek zwrotu środków znajdujących się na tym rachunku nabywcom.

Dodatkowo warto podkreślić, że w trakcie trwania umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także w trakcie tych 60 dni od dnia wypowiedzenia przedmiotowej umowy, umowa ta nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy. Nie dotyczy to jednak zmiany umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w zakresie zmiany wysokości oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania musi zostać określony w tej umowie.

Art. 7 uchylony został na podstawie art. 365 Ustawy z dnia 10 czerwca 2016 roku o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (Dz. U. poz. 996), który wszedł w życie w dniu 9 października 2016 roku.

Przepis ten stanowi o celowym ograniczeniu możliwości dysponowania środkami finansowymi wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że deweloper nie może przeznaczać środków wypłaconych mu przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na inne cele (w tym na realizację innych przedsięwzięć deweloperskich) niż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek.

Dlatego też ustawa nałożyła na bank obowiązek kontrolowania wydatkowania przez dewelopera wypłaconych środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zgodnie z art. 12 ustawy deweloperskiej.

Przepis ten wskazuje, że to na deweloperze ciąży obowiązek ponoszenia kosztów, opłat i prowizji z tytułu prowadzenia rachunku powierniczego. Tym samym deweloper nie może bezpośrednio przerzucić wskazanych obciążeń na nabywców, ale bardzo często robi to pośrednio – wliczając to w cenę oferowanych lokali mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych.