6. Umowa deweloperska (art. 22 – art. 28)

Przepis art. 22 ust. 1 komentowanej ustawy określa obligatoryjne elementy, które muszą znaleźć się z umowie deweloperskiej, bowiem ich pominięcie może nie tylko spowodować negatywne konsekwencja dla dewelopera, ale również nie zostanie ona uznana za umowę nazwaną. Katalog ten nie jest listą zamkniętą, oznacza to, że w umowie mogą i powinny znaleźć się inne ustalone przez strony uzgodnienia.
Warto też zauważyć, że elementy umowy deweloperskiej wymienione w art. 22 pokrywają się w znacznym stopniu z elementami prospektu informacyjnego, wymienionymi we wzorze tego prospektu stanowiącym załącznik do ustawy.
W dalszej części komentarza odniesiemy się tylko do tych elementów umowy, które wzbudzają wątpliwości zarówno w praktyce, jak i doktrynie.

Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej:
W związku z tym, że umowę deweloperską podpisuje się w formie aktu notarialnego, to z uwagi na ustawę Prawo o notariacie, notariusz ma obowiązek zamieszczenia wymienionych danych w sporządzonym przez siebie akcie notarialnym. Dodatkowo zawieranie przedmiotowych umów powinno dokonywać się co do zasady w kancelarii notarialnej. Zawarcie umowy deweloperskiej poza kancelarią notarialną dopuszczalne jest jedynie wówczas, gdy przemawiają za tym jakieś szczególne okoliczności, np. niepełnosprawność nabywcy lokalu mieszkalnego uniemożliwiająca mu przybycie do kancelarii notarialnej.
Cena nabycia prawa
W umowie deweloperskiej należy określić cenę nabywanego prawa z uwzględnieniem podatku od towarów i usług (VAT), gdyż jej zapłata stanowi podstawowe zobowiązanie nabywcy. Jednak ustawodawca niekonsekwentnie używa w ustawie raz pojęcia cena, a innym razem świadczenie pieniężne. Cena może być wyrażona zarówno w walucie polskiej, jak i w walutach obcych, bez konieczności przeliczania jej na walutę polską.
Pytanie brzmi – kto powinien ponosić ciężar zmiany stawki podatku VAT w przypadku jej wzrostu? Wydaje się być to oczywiste, że funkcjonując w demokratycznym państwie prawa podwyższanie stawek podatkowych w odniesieniu do realizowanych już umów nie powinno mieć miejsca. Jednak zasada ta jest łamana, bowiem w ostatnich latach, gdy ustawodawca podwyższał stawki VAT, organy państwowe stosujące prawo obarczały przedmiotowym ryzykiem tylko deweloperów.
Zważając na powyższe uchybienia, Prezes UOKiK wpisał do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone m.in. następujące klauzule:
• Wpłaty zostaną dokonane w złotych polskich. W razie zmiany stawki podatku VAT cena oraz wysokość wpłat ulegną zmianie odpowiednio o różnicę pomiędzy poprzednią i aktualnie obowiązującą stawką VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami (Nr wpisu: 2406, data wyroku: 3.3.2010 r., www.uokik.gov.pl/rejetracja klauzul niedozowlonych2.php).
• W przypadku zmiany stawki podatku VAT przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego ceny ulegną zmianie stosownie do zmiany stawki podatku VAT wg stanu obowiązującego w dniu podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (Nr wpisu: 2411, data wyroku: 10.3.2010 r., www.uokik.gov.pl/ rejestracja klauzul niedozowlonych2.php).
Powierzchnia obiektu
Częstym problemem okazuje się również korelacja ceny z powierzchnią zamawianego obiektu. Jak pokazuje praktyka, deweloper jest w stanie wznieść obiekt jedynie zbliżony metrażowo do tego zaplanowanego. Dlatego też w umowie deweloperskiej należy dopuścić możliwość niewielkiej zmiany powierzchni wznoszonego obiektu i tym samym określić jej wpływ na zmianę ceny. Jednak warto zwrócić uwagę na orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [dalej: SOKiK], które uznaje zastrzeżenie zwyżki ceny spowodowane zwiększoną powierzchnią lokalu, uznane zostało przez za niedozwolone (cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy (wyrok SOKiK z 31 października 2008 roku, o sygn. XVII AmC 45/08, niepubl.)).
Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego
Deweloper w ramach swoich obowiązków ma za zadanie zadbać o dostęp do drogi publicznej dla działki, na której będzie posadowiony dom. Za dostęp do drogi publicznej uważa się nie tylko bezpośrednie przyleganie wydzielonych działek do drogi publicznej, lecz także wydzielenie drogi wewnętrznej, wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności, ewentualnie ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem (E Mzyk, [w:] G. Bieniek (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 464–465).
Służebności drogowych nie ustanawia się jednak w przypadku sprzedaży wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, np. udziału w prawie własności albo w prawie użytkowania wieczystego tej działki, gdyż udział w tych prawach zapewnia nabywcy możliwość swobodnego poruszania się po całej działce stanowiącej drogę wewnętrzną.
Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu standardu prac wykończeniowych – dopuszczalna różnica powierzchni
Zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich [dalej: PZFD], wyrażonym w katalogu zasad umowy deweloperskiej, lokal należy uznać za wykonany zgodnie z umową, gdy jego powierzchnia nie różni się od powierzchni zamówionej o więcej niż 2%. Zdaniem PZFD, dopiero przekroczenie tej granicy może skutkować odstąpieniem nabywcy od umowy deweloperskiej na podstawie powyższej okoliczności.
Jednak z tym stanowiskiem nie zgadza się zarówno UOKiK, jak i SOKiK. Jak wspomniano wyżej, wykluczają oni dopuszczalność zastrzeżenia w umowie deweloperskiej jakiejkolwiek rozbieżności powierzchni, bez jednoczesnego przyznania nabywcy prawa odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a zatem ze wszystkimi negatywnymi dla niego konsekwencjami, takimi jak obowiązek zapłaty odszkodowania lub kary umownej. Nie jest to obojętne dla deweloperów, bowiem Prezes UOKiK ma prawo nakładania na deweloperów kar pieniężnych w wysokości 10% przychodu osiągniętego przez nich w roku poprzedzającym wydanie decyzji, jeżeli naruszają oni, choćby nieumyślnie, zbiorowe interesy konsumentów, wprowadzając do umowy np. klauzule abuzywne, o których mowa powyżej.
Termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1
Termin zawarty w umowie jest innym pojęciem niż termin podany w prospekcie informacyjnym. Termin podany w prospekcie informacyjnym jest terminem, który odnosi się do całego przedsięwzięcia deweloperskiego, podczas gdy termin podany w umowie deweloperskiej odnosi się do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zatem termin ten może być w inny w prospekcie, a inny w umowie, przy czym termin w umowie nie może być późniejszy od terminu określonego w prospekcie. Jeżeli umowa wskazuje inny termin przeniesienia prawa niż termin określony w prospekcie, różnicę dotyczącą tych terminów należy opisać w umowie. Wymagane będzie też oświadczenie nabywcy o wyrażeniu zgody na taką zmianę (A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, [w:] A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, LEX 2012).
Skutki zawarcia umowy
W tym miejscu należy przede wszystkim określić, czy umowa deweloperska jest umową rozporządzającą czy jedynie zobowiązującą do dalszego przeniesienia własności. Biorąc pod uwagę art. 3 pkt 5 omawianej ustawy, który zawiera definicję umowy deweloperskiej - jest nią umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa – oraz zważając na treść art. 1, który stanowi o zobowiązaniu dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, należy uznać, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości.
Sankcja za niedochowanie wymogów w umowie deweloperskiej
W doktrynie przyjmuje się, że pominięcie tylko niektórych z elementów przedstawionych w art. 22 ust. 1 ustawy będzie skutkowało nieważnością umowy, jak np. brak zapisu dotyczącego ceny. Sankcję tę może stanowić, w zależności od konkretnego przypadku, zarówno orzeczona przez sąd na zasadach ogólnych prawa cywilnego nieważność umowy deweloperskiej, jej bezskuteczność lub niemożność dochodzenia roszczenia na drodze sądowej, jak również wynikająca wprost z art. 29 ust. 2 omawianej ustawy możliwość wygaśnięcia tej umowy przez odstąpienie od niej przez nabywcę w terminie 30 dni od jej zawarcia (R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, 2013, LEGALIS).
Informacja o prowadzeniu rachunku powierniczego
Konsekwencją nałożenia na dewelopera obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jest wymóg zawarcia informacji o nim w samej umowie, którą deweloper podpisuje z nabywcą. Art. 22 ust. 1 pkt 9 Ustawy wymienia, wśród innych obowiązkowych elementów umowy deweloperskiej informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku. Jeżeli deweloper stosuje jako dodatkowe zabezpieczenie gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, w umowie deweloperskiej powinien zawrzeć informacje o niej, a w szczególności nazwę banku bądź ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji.
Charakter zamknięty listy środków ochrony świadczenia pieniężnego powoduje niestety, że deweloper nie może zaoferować w ich miejsce innych, choćby bardziej korzystnych dla nabywcy rozwiązań (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 63).

W art. 23 ustawy przewiduje się, że na podstawie zawartej umowy deweloperskiej, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Wpis tego roszczenia chroni interes nabywcy w dwojaki sposób. Po pierwsze, w przypadku zbycia nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie przez dewelopera, roszczenie nabywcy pozostaje skuteczne także wobec następcy prawnego dewelopera i istnieje możliwość dochodzenia od niego wykonania obowiązków dewelopera w związku z przedsięwzięciem. Po drugie, wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej uniemożliwia deweloperowi zawarcie i skuteczne wykonanie kolejnej umowy deweloperskiej zawartej z inną osobą, dotyczącej tego samego lokalu mieszkalnego lub tej samej nieruchomości, która ma zostać zabudowana budynkiem jednorodzinnym. Taka umowa byłaby bezskuteczna, a ponadto osoba trzecia nie mogłaby się powoływać na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, skoro informacje o roszczeniach były ujawnione w treści KW.
Wątpliwość polega jednak na tym, czy ujawnienie tych praw jest obligatoryjne po podpisaniu umowy deweloperskiej. Co prawda, pojawienie się w tym przepisie zwrotów takich jak "ujawnia się" czy „umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń”, sugerowałoby, że ujawnienie roszczeń w KW jest w takiej sytuacji obligatoryjne, co byłoby wskazane biorąc pod uwagę cel ustawy, jakim jest ochrona praw nabywców lokali, jednak nie jest to takie oczywiste.

Uregulowanie w ten sposób rozkładu kosztów w dość znacznym stopniu ogranicza swobodę działania dewelopera, w szczególności wtedy, jeżeli zdecydowałby się on na ograniczenie się w harmonogramie do wskazania tylko czterech etapów realizacji inwestycji. Wtedy bowiem dotyczące ich koszty musiałyby być uregulowane w ten sposób, że za każdy etap przewidziano by koszty w wysokości 25% (skoro koszty na żadnym z etapów nie mogą przewyższyć 25% całości kosztów inwestycji), a więc miałyby identyczną wartość niezależnie od etapu. To rozwiązanie wydaje się zupełnie nie być dostosowane do specyfiki inwestycji budowlanych, ponieważ trudno założyć, że koszty każdego z etapów realizacji inwestycji będą się w praktyce rozkładać po równo, w sytuacji gdy każdy z etapów realizacji inwestycji ma zupełnie inną specyfikę. Dlatego też dla deweloperów korzystnym rozwiązaniem, pozwalającym na przynajmniej częściowe bardziej elastyczne rozłożenie kosztów, jest określenie w harmonogramie większej ilości etapów, aby rozplanować przewidywane koszty w sposób możliwie najbardziej zbliżony do rzeczywistego.
Ponieważ harmonogram ma przede wszystkim mobilizować dewelopera do tego, aby terminowo wywiązywał się on z realizacji kolejnych etapów inwestycji, w interesie nabywców jest to, aby harmonogram ten był określony maksymalnie precyzyjnie. Deweloper może bowiem umieścić w harmonogramie klauzule pozwalające mu na pewne przesunięcie terminów realizacji etapów, bądź też umieści te terminy w pewnych odstępach czasowych („od – do”), tak aby uelastycznić maksymalnie termin realizacji inwestycji. Co więcej, deweloperzy mogą także uzależnić w harmonogramie przedsięwzięcia rozpoczęcie danego etapu od pewnych przesłanek od nich niezależnych np. uzyskania decyzji administracyjnej. Jest to oczywiście rozwiązanie dla nich korzystne i realistyczne z punktu widzenia procesu budowlanego, aczkolwiek z punktu widzenia nabywcy może to spowodować opóźnienie w kontynuacji inwestycji, za które nie będzie mógł mieć pretensji do dewelopera i wysuwać w związku z tym wobec niego żadnych roszczeń.
Niekiedy praktykowanym rozwiązaniem jest także takie zaplanowanie kosztów w harmonogramie, aby najwięcej kosztów pochłonęły pierwsze etapy realizacji inwestycji, co będzie korzystne dla dewelopera, gdyby doszło do jego upadłości.

Mimo, że na pierwszy rzut oka wydaje się, że te dwie instytucje nie mogą być porównywalne, bowiem odsetki odnoszą się do opóźnienia w wykonaniu świadczenia pieniężnego, a kary umowne do skutków związanych z niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego, to ich wspólnym mianownikiem jest pieniądz. Algorytm obliczania kary umownej, tak samo jak obliczania odsetek, może być oparty na wskaźniku stanowiącym procent od wartości niezrealizowanego terminowo przez dewelopera świadczenia rzeczowego, a w takim wypadku kara umowna, tak samo jak odsetki, może być naliczana od każdego dnia opóźnienia.

Przepis ten chroni nabywców przed klauzulami zastrzegającymi w umowach deweloperskich nadmiernie wysokie odsetki na rzecz deweloperów w stosunku do wysokości kar umownych zastrzeganych na rzecz nabywców. To oznacza, że minimalizacja umownych kar prowadzi do minimalizacji umownych odsetek. Automatyzm ten nie działa w drugą stronę, co oznacza, że kary umowne nakładane na dewelopera mogą być wyższe niż odsetki obciążające nabywcę.

Strony mogą zatem w umowie deweloperskiej swobodnie regulować kwestię odsetek i kar umownych, pamiętając jednak o powyższym ograniczeniu.

Artykuł 26 ust. 1 stanowi, że zawarcie umowy deweloperskiej wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego wymagana jest również dla umowy przedwstępnej do umowy deweloperskiej. Koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej obejmują:
1) wynagrodzenie notarialne w postaci taksy notarialnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.),
2) podatek VAT w stawce 23% od taksy notarialnej;
3) opłata od wniosku wieczystoksięgowego w kwocie 200 zł wraz z podatkiem VAT w stawce 23%;
4) opłata za wypisy aktu notarialnego w maksymalnej kwocie po 6 zł za każdą rozpoczętą stronę wraz z podatkiem VAT w stawce 23%;
5) opłata sądowa w wysokości 150 zł za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej.

Przeniesienie na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu lub prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym musi poprzedzać odbiór, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadkach dotyczących odbioru lokali mieszkalnych. Odbiór jest warunkiem koniecznym zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Taka regulacja prawna ma na celu zabezpieczenie interesu nabywcy. Nabywca nie ponosi w ten sposób żadnego ryzyka, że mimo zawarcia umowy przeniesienia własności i zapłaty swojemu kontrahentowi całości ceny nabycia, mógłby nie objąć nabytej przez siebie nieruchomości w posiadanie, bowiem z chwilą odbioru nieruchomość zostaje mu wydana i staje się on posiadaczem samoistnym.
Termin odbioru jako termin wykonania umowy przez wykonawcę staje się równocześnie terminem wymagalności roszczenia wykonawcy o wynagrodzenie za wykonane przez niego na rzecz inwestora roboty. Również od dnia odbioru biegną terminy przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy, roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych oraz termin przedawnienia roszczeń wykonawcy o zapłatę należnego wynagrodzenia.
Ustawa deweloperska nie nakłada obowiązku określania w umowie deweloperskiej terminu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dobrze jest zatem zastrzec w umowie deweloperskiej termin odbioru. W umowie deweloperskiej możliwe jest także zastrzeżenie na rzecz nabywcy kar umownych na wypadek opóźnienia lub zwłoki dewelopera w przeprowadzeniu odbioru.
Istotną funkcję ochronna pełni także protokół z odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Protokół odbioru stanowi dowód na to, że odbiór został dokonany. Nadto, deweloper nie może odmówić ujęcia w protokole odbioru zgłaszanych przez nabywcę uwag, nawet jeżeli jego zdaniem, wady nie występują.

Celem ustawy jest ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ze wszech miar zasadnym jest zatem zapis, zgodnie z którym postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne. Taka regulacja stanowi ochronę nabywcy, ogranicza bowiem swobodę kontraktowania po stronie dewelopera.
Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie uznał za niedozwolone, następujące przykłady klauzul:
1) klauzule waloryzacyjne:
a) Koszty budowy 1 m2 powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy" oraz "Decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarząd Spółdzielni. O powyższych zmianach Przyszły Użytkownik każdorazowo informowany będzie odrębnym pismem" (por. wyrok SOKiK z dnia 21 grudnia 2004 r., XVII Amc 69/03, MSiG 2005, nr 252, poz. 14933);
2) postanowienia dotyczące wpłat dokonywanych przez konsumentów przed zawarciem umowy deweloperskiej:
a) "W przypadku rezygnacji i niedojścia do skutku umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie Wpłacającego kwota, o której mowa w § 2.2 przepada, chyba że osoba wskazana przez Wpłacającego wstąpi w jego prawa i obowiązki z tytułu zawartej umowy rezerwacji" (por. wyrok SOKiK z dnia 10 listopada 2004 r., XVII Amc 87/03, MSiG 2005, nr 226, poz. 13406);
3) zapisy wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy:
a) "Opóźnienie dostawy z winy Zleceniobiorcy (...). Jeżeli jednak nastąpiło opóźnienie wykonania usługi Zleceniodawca ma prawo do naliczenia odsetek ustawowych po upływie 30 dni od ustalonej daty wykonania usługi" (por. wyrok SOKiK z dnia 27 listopada 2006 r., XVII Amc 162/05, MSiG 2007, nr 90, poz. 5641).
4) klauzule przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie:
a) "W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej –5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód. Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące" (por. wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., XVII Amc 86/03).
5) postanowienia nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej (odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy:
a) „§ 11 ust. 2. Kupujący może w terminie do 30 czerwca 2009 r. odstąpić od umowy bez podania powodów, z zastrzeżeniami, że w takim przypadku ciąży na nim obowiązek zapłaty sprzedawcy kwoty odstępnego wynoszącego 15% (piętnaście procent) ceny lokalu. Kwota odstępnego płatna będzie w terminie 7 dni od dnia doręczenia sprzedawcy oświadczenia kupującego o odstąpieniu od niniejszej umowy sprzedawcy służy w takim przypadku prawo potrącenia wierzytelności, służących wzajemnie stronom” (por. wyrok SOKiK z dnia 10 marca 2010 r., XVII Amc 1161/09, MSiG 2011, nr 205, poz. 13473);
6) zapisy nakładające na konsumenta rażąco wygórowane kary umowne lub odstępne:
a) „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” (por. wyrok S. Antym. z dnia 11 marca 2002 r., XVII Amc 30/01, MSiG 2002, nr 172, poz. 9383);
7) postanowienia zastrzegające wydłużone terminy zwrotu konsumentowi środków pieniężnych:
a) „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy po wypowiedzeniu” (por. wyrok SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r., XVII Amc 156/06, niepubl.);
8) zapisy uzależniające rozliczenie w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą nieruchomości:
a) "Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu" (por. wyrok SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r., XVII Amc 156/05);
9) klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową:
a) "W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury" (por. wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r., XVII Amc 55/03).