3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 10 – art. 14)

W wypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych na nim środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu bądź domu jednorodzinnego. Wynika z tego, że przy zamknięty rachunek powierniczy nie może służyć bieżącemu kredytowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a strony umowy deweloperskiej nie mogą określić w niej harmonogramu dokonywania przez dewelopera zleceń z rachunku powierniczego w trakcie budowy. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym zamkniętym mogą jedynie stanowić zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego, udzielonego deweloperowi przez bank (J. Wszołek, Umowa deweloperska: zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013, s. 166).

Dla nabywcy rachunek zamknięty jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia relacji z deweloperem. Gwarantuje on bowiem, że środki zdeponowane na rachunku powierniczym pozostaną na nim aż do momentu przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności lokalu bądź nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym. Z punktu widzenia możliwych problemów, w jakie może popaść bank, jest to jednak rozwiązanie ryzykowne.

Wypłata środków zdeponowanych na otwartym rachunku powierniczym następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Konstrukcja otwartego rachunku powierniczego może więc służyć bieżącemu kredytowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a strony umowy deweloperskiej mogą określić w niej harmonogram dokonywania przez dewelopera zleceń z rachunku powierniczego w trakcie budowy. Jednak zamknięty rachunek powierniczy, jak wskazano wyżej, jest dla nabywcy najbezpieczniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia relacji z deweloperem.

Banki są oczywiście instytucjami o bardzo stabilnej pozycji, podlegającymi nadzorowi, a przypadki ich upadłości należą do rzadkości. Gdyby jednak taka okoliczność wystąpiła, należy pamiętać, że roszczenie dewelopera do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego nie może przenosić kwoty 100 000 euro. Art. 5 ust. 2 Ustawy stanowi bowiem, że bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy jedynie ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Jest to jednak wciąż jeden rachunek. Wobec wielomilionowych wartości przedsięwzięć deweloperskich, suma gwarancyjna byłaby zdecydowanie zbyt niska, by pokryć ewentualne straty setek nabywców. Z tego względu postulowano już w doktrynie unormowanie nakazujące zakładanie osobnych rachunków powierniczych dla środków każdego z nabywców.
Z drugiej strony, jak uzasadniał projekt zmian w Ustawie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, stosowany najczęściej w praktyce przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej nie zapewnia nabywcy skutecznej ochrony, gdy w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko utraty przez nabywcę zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i samej nieruchomości (która często obciążona jest hipoteką, zabezpieczającą wierzytelność np. banku). Stąd też pojawiła się, niezwykle chłodno przez deweloperów przyjęta, propozycja zmiany katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie otwartego MRP oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.

Bank, kontrolując wydatkowanie dewelopera, zgodnie z ust. 2 art. 12 ustawy deweloperskiej ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz dokumentacji. W związku z tym, że ustawa nie określa o jaką dokumentację chodzi, należy przyjąć, że pojęcie to obejmuje wszelką dokumentację wytworzoną przez dewelopera w związku z realizacją zarówno tego przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego nastąpiła wypłata, jak i dokumentację wytworzoną w związku z innymi przedsięwzięciami deweloperskimi oraz z innego rodzaju działalnością prowadzoną przez dewelopera.

Należy również zwrócić uwagę na ust. 3 komentowanego artykułu, zgodnie z którym to deweloper ponosi wszelkie koszty kontroli bankowej. Ustawa nie wskazuje jednak w jakiej wysokości mają być to koszty i czego dokładnie mają dotyczyć, ani również jak zostaną przez bank skalkulowane. To oznacza, że deweloper rozpoczynający realizację danego przedsięwzięcia deweloperskiego musi założyć w przygotowywanym przez siebie budżecie tego przedsięwzięcia również odpowiednie kwoty na pokrycie kosztów przeprowadzanej przez bank kontroli.

Przepis ten wyraźnie stanowi, że w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej którejkolwiek ze stron na podstawie art. 29 ustawy deweloperskiej i niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o tym odstąpieniu, bank ma obowiązek wypłaty nabywcy przypadających mu środków, które pozostały na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego i odstąpienia od umowy deweloperskiej, zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej, przez którąkolwiek ze stron, bank zwróci nabywcy wszystkie wpłacone przez niego dotychczas środki. Co do otwartego – bank zwróci nabywcy przypadające mu środki, które pozostały na tym rachunku.

W przypadku odstąpienia dewelopera od umowy będzie on musiał na podstawie art. 494 k.c. zwrócić nabywcy wszystko to, co otrzymał od niego na mocy umowy deweloperskiej, a więc kwot już wypłaconych deweloperowi przez bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W przypadku odstąpienia od umowy nabywcy, umowę taką uznaje się za niebyłą. Dalsze omówienie znajduje się w komentarzu do art. 30 ustawy.

Rozwiązanie umowy deweloperskiej nie jest możliwe z przyczyn innych niż zawarte w art. 29, oprócz zgodnej woli stron co do rozwiązania przedmiotowej umowy. W związku z tym, że umowa deweloperska zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, to forma ta musi być również zachowana co do jej rozwiązania (art. 77 §3 k.c.). Ustawa nie przewiduje również czy następuje to z mocą wsteczną (ex tunc), czy ze skutkiem od chwili jej rozwiązania (ex nunc), dlatego też strony powinny same postanowić o tym skutku.

Biorąc pod uwagę fakt, że umowa zostaje rozwiązana na skutek zgodne oświadczenia woli stron, to powinny oni, zgodnie z ust. 1 komentowane artykułu, przedstawić bankowi zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

O ile w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego nabywcy w przedmiotowej sytuacji do podziału między strony jest całość wpłaconych przez nabywcę środków, to przy otwartym rachunku powierniczym, jeżeli do rozwiązania umowy deweloperskiej dojdzie po zakończeniu realizacji kilku etapów danego przedsięwzięcia deweloperskiego, do podziału między stronami pozostanie tylko to, co pozostało na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po wypłacie deweloperowi transz zgodnie z art. 11 ustawy deweloperskiej. To oznacza, że w trakcie trwania przedsięwzięcia deweloperskiego nabywca powinien zagwarantować sobie, aby deweloper odpowiednio się z nim rozliczył. Co więcej, deweloper nie może zatrzymać wypłaconych mu przez bank środków pochodzących z wpłat dokonanych przez nabywcę, gdyż takie postanowienie, nawet gdyby znalazło się w treści zgodnego oświadczenia woli stron o sposobie podziału środków pieniężnych, zostałoby uznane za postanowienie niedozwolone w rozumieniu art. 3851 §1 k.c. (R. Tymiec, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, [w:] red. D. Okolski, Prawo budowlane i nieruchomości. Komentarz 2016).

Warto również podkreślić, że bank zwraca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym w wysokości nominalnej, a więc bez oprocentowania.