Refinansowanie kredytem nowo zakupionej nieruchomości mieszkalnej nie powoduje utraty prawa do zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży poprzedniego lokalu

Na podstawie interpretacji indywidualnej z dnia 22 grudnia 2016r., Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach rozpatrzył wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu w sytuacji późniejszego refinansowania kredytem zakupu tej nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm., dalej jako: u.p.d.o.f.), odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło dochodu w rozumieniu przedmiotowej ustawy. W takim przypadku sprzedawca nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty podatku, który zgodnie z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a więc od dochodu, który stanowi przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty tej sprzedaży oraz koszty nabycia i wytworzenia.

Wnioskodawca wraz z małżonką, pozostając w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, w maju 2016 r. nabył mieszkanie własnościowe wraz z udziałem w gruncie. Z przyczyn własnych małżonkowie planowali jednak sprzedaż przedmiotowego mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a uzyskane środki przeznaczyć w ciągu kolejnych dwóch lat na cele mieszkaniowe – zakup mieszkania lub domu. Wnioskodawca zaznaczył jednak, że istnieje obawa, że małżonkowie mogą zostać zmuszeni w przeciągu 1-2 lat od nabycia nowej nieruchomości, odzyskać te środki i zdecydują się refinansować zakup kredytem hipotecznym.

W przedstawionym stanie faktycznym, na podstawie przepisów analizowanej ustawy, wnioskodawca byłby zobowiązany do zapłaty 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpiłaby przed dniem 1 stycznia 2022 r.

W sytuacji, gdy środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości zostałyby przez wnioskodawcę przeznaczone w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego i jeżeli wnioskodawca dokonałby zakupu tej nieruchomości po to, by realizować w nim swoje własne cele mieszkaniowe, to nie ma przeszkód, aby uzyskany dochód mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.

Mając na uwadze obowiązującą regulację prawną w zakresie podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, wnioskodawca zadał, wnioskiem z dnia 28 września 2016 r., pytanie Dyrektorowi Izby Skarbowej w Katowicach, czy refinansowanie kredytem nowo zakupionej nieruchomości mieszkalnej i związane z tym obciążenie hipoteki spowoduje utratę prawa do zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży poprzedniego lokalu i nie spowoduje konieczności korygowania zeznania podatkowego w roku, w którym sprzedaż nastąpiła.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w przedmiotowej interpretacji indywidualnej, wskazał, że refinansowanie wydatków wstecz, to nic innego jak uzyskanie kredytu hipotecznego, o który podatnik może się starać już po fakcie zakupu nieruchomości. W ten sposób może dojść do ,,odzyskania” zainwestowanych środków pieniężnych. Nie będą one już jednak tymi samymi środkami. Aktywa, za które wnioskodawca wraz z małżonką zakupią nową nieruchomość będą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego wspólnie przez małżonków, a więc z ich środków własnych. Fundusze pochodzące z refinansowania kredytem zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej obciążonej hipoteką są natomiast kapitałem pożyczonym wnioskodawcy i jego małżonce przez bank na podstawie zawartej umowy kredytowej. Zasoby te są zatem zupełnie innymi środkami i w takiej sytuacji nie może być mowy o ponownym wykorzystaniu tych samych funduszy, lecz o ponownym wykorzystaniu kapitału, tyle że pochodzącego z banku, a nie ze środków własnych małżonków.

Na skutek wniesionego przez wnioskodawcę wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu w sytuacji późniejszego refinansowania kredytem zakupu tej nieruchomości, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 22 grudnia 2016 r., stwierdził że:

,,Fakt, że Wnioskodawca po zakupie nowego lokalu mieszkalnego lub domu zdecyduje się refinansować zakup kredytem hipotecznym, którego spłata zabezpieczona będzie hipoteką na tej nieruchomości nie będzie mieć wpływu na możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego przez Wnioskodawcę dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2016 r. w związku z wydatkowaniem środków na realizację własnego celu mieszkaniowego wskazanego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup ww. lokalu mieszkalnego lub domu. Tym samym, nie będzie to skutkować utratą prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i koniecznością korygowania zeznania podatkowego złożonego za rok, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Przesądza o tym okoliczność, że środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży zostaną wydatkowane w okresie 2 lat na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, tj. na zakup nowego lokalu mieszkalnego lub domu. Natomiast fakt, że w przeciągu 1-2 lat od nabycia tej nieruchomości Wnioskodawca zaciągnie kredyt, którym zamierza refinansować zakup ww. nieruchomości mieszkalnej i ,,odzyskać” środki pieniężne pozostaje bez wpływu na prawo Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

 

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 grudnia 2016r. (2461-IBPB-2-2.4511.881.2016.1.MZA)

 

Link: https://interpretacje-podatkowe.org/sprzedaz-nieruchomosci/2461-ibpb-2-2-4511-881-2016-1-mza