Pozwolenie na budowę części zamierzenia inwestycyjnego a wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Pozwolenie na budowę części zamierzenia inwestycyjnego a wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

W jednym z wyroków Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu [dalej jako WSA] z dnia 15 września 2016 roku, o sygn. II SA/Wr 433/16 uznał, że ubiegając się o pozwolenie na budowę jednego z etapów planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu czternastu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w sytuacji, gdy grunt stanowił niegdyś nieruchomość rolną, wpierw należy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla całej nieruchomości objętej planowaną inwestycją, nie dla poszczególnych fragmentów nieruchomości, na których inwestycja będzie realizowana etapami.

Wyrok zapadł na kanwie następującego stanu faktycznego i prawnego:

Inwestor złożył wniosek do Prezydenta Miasta o udzielenie pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną oraz wewnętrzną drogą dojazdową, stanowiącą I etap inwestycji polegającej na budowie zespołu czternastu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Prezydent wydał postanowienie, w którym nałożył na inwestora, zważając na treść art. 35 ust. 3 ustawy prawo budowlane [dalej jako p.b.], obowiązek usunięcia w terminie pewnych nieprawidłowości, w tym m.in. uzupełnienia przedłożonego projektu budowlanego o decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów przeznaczonych pod zabudowę obejmującą docelowy obszar konieczny do wyłączenia z tej produkcji dla zapewnienia samodzielnego funkcjonowania etapów inwestycji.

Inwestor nie uzupełnił w ww. zakresie projektu budowlanego. Z uwagi na wskazane uchybienie organ nie zatwierdził projektu budowlanego i nie wydał decyzji o pozwoleniu na budowę. W uzasadnieniu wskazał on, że, po pierwsze, wniosek o wydane przedmiotowej decyzji został złożony w związku z decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 14 wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z przybudowanymi garażami, wraz z niezbędną infrastrukturą, po drugie, że inwestor może podzielić planowaną inwestycję na etapy i wystąpić o pozwolenie na budowę na realizację całej inwestycji w podziale na etapy lub wystąpić o pozwolenie na budowę jednego z etapów, z możliwością wyłączenia pozostałych etapów do odrębnego postępowania, jednakże nie wyłącza to konieczności spełnienia warunków wynikających z art. 33 ust. 3 p.b., tj.:

• Pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego,
• Na wniosek inwestora pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów, lub zespołu obiektów, pod warunkiem zapewnienia możliwości samodzielnego funkcjonowania tych obiektów lub ich zespołów, zgodnie z przeznaczeniem,
• W przypadku wniosku o pozwolenie na budowę wybranych obiektów – inwestor jest zobowiązany do przedłożenia projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego co oznacza, że wnioskowana w takim przypadku decyzja o pozwoleniu na budowę winna zatwierdzać zagospodarowanie terenu całego zamierzenia.

Dlatego też organ uznał, że w przypadku wnioskowania o pozwolenie na budowę I etapu inwestycji, organ winien zatwierdzić rozwiązania projektowe wybranych obiektów oraz projekt zagospodarowania terenu całej inwestycji. Wskazał tym samym, że gdy teren posiada przeznaczenie rolnicze, można zatwierdzić projekt zagospodarowania terenu dla innego sposobu jego wykorzystania jedynie w przypadku uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł inwestor powołując się na fakt, że jego założeniem nie jest całkowite odrolnienie gruntów, ponieważ obecnie wykorzystuje je i zamierza wykorzystywać jako tereny zielone oraz pod działkę ogrodową, a na części nieruchomości znajduje się sad owocowy, którego nie zamierza usuwać. Nadto wskazał on, że według niego z przepisów nie wynika obowiązek odrolnienia gruntów przeznaczonych pod zabudowę inwestorską dla całego zamierzenia budowlanego.

Wojewoda jednak podtrzymał decyzję organu I instancji.

Następnie inwestor złożył skargę na ww. decyzję do WSA. Jednakże sąd oddalił skargę, przyznając rację zarówno organowi I, jak i II instancji. W uzasadnieniu swojego orzeczenia sąd powołał się na inne wyroki na poparcie swojego stanowiska, m.in. na wyrok o sygn. II SA/Kr 81/14, II SA/Bk 989/12.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 15 września 2016 r.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/DAA9974427