Planowana powierzchnia lokalu nie może być podstawą obliczenia ceny za m2

Niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis umowy rezerwacyjnej lokalu, z którego wynika, że podstawą obliczenia ceny za m2 ma być planowana, a nie rzeczywista powierzchnia lokalu – wynika z Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2017 r. w sprawie o sygn. I ACa 1465/15.

W umowie rezerwacyjnej lokalu przewidziano, że ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała zostać określona przy podpisaniu przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego. Ponadto stwierdzono, że ustalona powierzchnia może różnić się od odpowiedniej powierzchni określonej w umowie rezerwacji lokalu w każdym przypadku o wartość nie przekraczającą 3% i każda ze stron będzie miała prawo domagania się od drugiej strony dokonania dopłaty bądź zwrotu nadpłaty wyłącznie w przypadku stwierdzenia, że różnica przekracza wskazaną wartość dopuszczalną.

Niedozwolone postanowienie umowne

Zgodnie z art. 3851 § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Postanowienia umowy rezerwacyjnej lokalu

W przedmiotowej sprawie Sąd Apelacyjny stwierdził, że omawiane postanowienie umowne zostało narzucone nabywcom lokalu – konsumentom w relacji z deweloperem, który nie wykazał że postanowienie umowne zostało uzgodnione indywidualnie.

W kwestii oceny, czy postanowienie umowy kształtuje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a przy tym rażąco naruszający interesy konsumenta, a zatem czy nierównowaga praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta jest znacząca Sąd Apelacyjny powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego z wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r. – I CSK 125/15: „znacząca nierównowaga kontraktowa na niekorzyść konsumenta pozostaje sprzeczna z dobrymi obyczajami, gdy można rozsądnie założyć, że kontrahent konsumenta, traktujący go w sposób sprawiedliwy i słuszny, i uwzględniający jego prawie uzasadnione roszczenia, nie mógłby racjonalnie się spodziewać, że konsument zaakceptowałby w ramach negocjacji klauzulę będącą źródłem nierównowagi”.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że chociaż dozwolone jest zapisanie w umowie deweloperskiej, że ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się od powierzchni projektowej – uwzględnić bowiem trzeba w tym zakresie specyfikę działalności budowlanej, gdzie trudno oczekiwać precyzji do cm2 – to o niedopuszczalności omawianej klauzuli świadczy okoliczność, że pozbawiała ona konsumenta prawa do ustalenia ostatecznej ceny za lokal na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń.

Inne zasady pomiaru powierzchni na etapie projektowania (odległości między ścianami nieotynkowanymi) od zasad wyrażonych w Polskiej Normie (odległości między ścianami otynkowanymi, a w konsekwencji – mniejsze o grubość nałożonego tynku), skutkują tym, że pomiar ostateczny daje zwykle wynik niższy od pomiaru wg projektu. Wrażenie symetrycznego ukształtowania uprawnień obu stron we wskazanej klauzuli (nabywca lokalu nie może żądać zwrotu, ale także deweloper nie mógłby żądać dopłaty w razie zwiększenia się powierzchni) jest zatem iluzoryczne. W praktyce bowiem, powierzchnia lokalu wykazywana w akcie notarialnym sprzedaży, zawsze okazuje się mniejsza od powierzchni wyliczonej w projekcie. W konsekwencji konsument otrzymuje lokal o mniejszej powierzchni niż powierzchnia umówiona. W takim przypadku powinien zachować prawo do ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni. Rozsądnie zachowujący się konsument, który zachowuje pełną swobodę negocjacyjną, nie zgodzi się bowiem na zapłatę pełnej ceny za świadczenie, które faktycznie zostało na jego rzecz spełnione jedynie w części. Taki sposób kształtowania wzajemnych relacji kontraktowych, który pozwala deweloperowi dostarczyć lokal o mniejszej powierzchni, jednocześnie pozbawia konsumenta prawa do ustalenia ceny za lokal według jego rzeczywistej powierzchni, a zatem na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń wzajemnych, musi być uznany za rażąco naruszający interesy konsumenta. Nakłada bowiem na niego nieuzasadnione obciążenia finansowe, tym samym prowadząc do bezpodstawnego wzbogacenia się przedsiębiorcy kosztem konsumenta, czego nie sposób pogodzić z dobrymi obyczajami.

Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, że postanowienie to w istotny sposób zwiększa rentowność działalności dewelopera kosztem słabszej strony stosunku zobowiązaniowego, której narzuca się nieekwiwalentną metodę naliczenia ceny sprzedaży, nakazując zapłatę także za powierzchnię, której ostatecznie nie otrzymała.

LINK do orzeczenia: https://www.saos.org.pl/judgments/281576



Komentarze ( )

Skomentuj

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Pobierz ustawę

Najnowsze aktualności

Kontakt

Skontaktuj się z

Skontaktuj się z nami
+48 61 222 43 80
office@filipiakbabicz.com

Filipiak Babicz