Samo zawarcie umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem prawa własności

Naczelny Sąd Administracyjny utrzymał w mocy interpretację indywidualną Ministra Finansów, w której uznał on, iż zawarcie umowy deweloperskiej nie oznacza nabycia nieruchomości, a co za tym idzie nie spełnia ona warunku zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm., dalej jako: ustawa o PIT)

Podatniczka w 2011 roku, wraz z dwójką rodzeństwa, nabyła spadek, w skład którego wchodziła nieruchomość. Jeszcze tego samego roku sprzedała ona udziały w przedmiotowym domu, tym samym nakładając na siebie obowiązek podatkowy określony w art. 30e ust. 1 ustawy o PIT. W rozliczeniu podatkowym za rok 2011 podatniczka wskazała, że skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pozwala on na zwolnienie dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości od podatku, jeśli związane z tym zbyciem zyski posłużą, w przeciągu dwóch lat od daty transakcji, na wydatki na własne cele mieszkaniowe. Podatniczka zobowiązała się do zawarcia, do końca 2013 roku kiedy ten dwu letni okres upływał, umowy deweloperskiej oraz przekazania pełnej ceny za nieruchomość.

Minister Finansów nie zgodził się z tą interpretacją podnosząc, iż samo zawarcie umowy deweloperskiej nie oznacza nabycia nieruchomości. W ocenie fiskusa zdarzenie to następuje dopiero w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. W przedmiotowej sprawie zawarcie takiej umowy miało nastąpić dopiero w 2015 roku, a więc dwa lata po terminie, w którym podatniczka powinna przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu przyznał jednak rację podatniczce. Sąd podniósł, iż organ podatkowy błędnie utożsamił cel wydatku z jego skutkiem. W jego ocenie konieczne dla zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest jedynie aby w terminie dwóch lat nastąpiła zapłata ceny a nie nabycie nieruchomości. „W konsekwencji, zawarcie umowy deweloperskiej i uiszczenie przewidzianej w niej ceny należy uznać za równoznaczne z poniesieniem wydatków na cele mieszkaniowe. Niemniej jednak warunkiem skorzystania z opisanego zwolnienia jest, aby przeniesienie własności nastąpiło przed przedawnieniem zobowiązania podatkowego za rok, w którym podatnik uzyskał dochody z opłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których jest mowa w art. 30e u.p.d.o.f. – tak aby organ podatkowy miał możliwość zweryfikowania zasadności skorzystania przez podatnika ze zwolnienia podatkowego.”

Jednakże, na skutek wniesionej przez organ podatkowy skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny uchylił przedmiotowy wyrok. Sąd II instancji nie zgodził się z poglądem zaprezentowanym przez WSA w Poznaniu, stwierdzając:

„zawarcie umowy deweloperskiej nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), umowa deweloperska, to umowa, którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Tym samym na podstawie umowy deweloperskiej podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego – tak jak tego wymaga art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która – mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego – nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia.”

Wyrok NSA z dnia 28 września 2016 r. (sygn. akt II FSK 2320/14)

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/C0014343C3