Klauzule abuzywne (niedozwolone) dotyczące zmiany powierzchni lokalu odbiegające od projektu przedstawionego przez dewelopera

Klauzule abuzywne (niedozwolone) dotyczące zmiany powierzchni lokalu odbiegające od projektu przedstawionego przez dewelopera w orzecznictwie sądów powszechnych.

 

Dotychczas sądy uznawały, że zapis stanowiący o możliwości zamiany powierzchni stanowi klauzulę niedozwoloną, bowiem wymaga się od dewelopera zrealizowania projektu w 100% (nr wpisu 1540, XVII AmC 108/07[1]). Nadto sądy stwierdzały, że nawet jeśli taki zapis będzie zawierał klauzulę o prawie odstąpienia od umowy przez nabywcę bądź o proporcjonalnym rozliczeniu ceny końcowej, to i tak jest klauzulą niedozwoloną (np. wyrok o sygn. XVII AmC 107/07[2]; XVII AmC 108/07).

 

Przeciwko uznawaniu powyższych klauzul za niedozwolone oponuje Polski Związek Firm Deweloperskich.

 

Dopiero Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 lipca 2015 roku, w sprawie o sygn. VI ACa 831/15, wziął pod uwagę opinię ekspertów przedstawioną przez Polski Związek Firm Deweloperskich dot. realizacji projektu budowlanego, z której wynika, że nawet na aktualnym poziomie zaawansowania technicznego, w większości przypadków, nie jest możliwe zrealizowanie projektu według zawartej umowy w 100%, ale zazwyczaj są to odstępstwa 2-4%. Sąd przychylił się do tego stanowiska i stwierdził, że nie można żądać od dewelopera perfekcyjnego zrealizowania projektu i opowiedział się za możliwym odstępstwem 2%, które ma doprowadzić do odpowiedniej korekty ceny. Dopóki ten próg nie został przekroczony, nabywca, w stanie faktycznym na którego kanwie został wydany wyrok, nie miał prawa do odstąpienia od umowy.

 

W podobnym tonie wypowiedział się również SN w wyroku z dnia 12 września 2014 roku, o sygn. I CSK 624/13.

 

Jednak pomimo przytoczonych wyżej wyroków, wymienione klauzule abuzywne nadal widnieją w rejestrze klauzul niedozwolonych. Nie jest więc pewna dalsza linia orzecznicza sądów w ww. kwestii.

 

Komentarz praktyczny:

Zważając na powyższe należy stwierdzić, że zastosowanie klauzuli w umowie deweloperskiej, która dawałaby możliwość deweloperowi odstąpienia od projektowanej powierzchni lokalu do 2%, może wciąż zostać uznana za klauzulę niedozwoloną. Dopóki przedmiotowe klauzule nie zostaną usunięte z rejestru, w praktyce będzie istniała wątpliwość, czy taki zapis jest prawidłowy, czy też nie. Jednakże przedmiotowy wyrok może okazać się wyrokiem przełomowym i zapoczątkowującym nową linię orzeczniczą, a tym samym może umożliwić powołanie się na niego przez deweloperów w przyszłych sprawach ich dotyczących. Wszystko będzie zależało od podejścia UOKiK-u.

 

Przykłady klauzul uznanych za abuzywne:

 

• „Strony postanawiają, że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej.” (wyrok SO w Warszawie z dnia 20 maja 2008 roku, o sygn. XVII AmC 107/07).

 

• „Strony zgodnie oświadczają, że: – w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, – w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze” (wyrok SO w Warszawie z dnia 12 listopada 2007 roku, o sygn. XVII AmC 108/07).

[1] Wyrok SO w Warszawie z dnia 12 listopada 2007 roku

[2] Wyrok SO w Warszawie z dnia 20 maja 2008 roku.