7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art. 29 – art. 31)

Regulacja ta wywołuje istotne konsekwencje związane z zabezpieczeniem finansowym klienta dewelopera, jakim jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, bowiem bank jest zobowiązany do tego, żeby zwrócić środki finansowe nabywcy, w razie otrzymania od klienta dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od umowy, ale wyłącznie dokonanym na podstawie ustawy deweloperskiej. Warto więc zauważyć, że takie oświadczenie klienta może się pojawić tylko w dwóch kategoriach przypadków: w ciągu 30 dni od zawarcia umowy lub jeżeli nie nastąpi realizacja umowy, czyli klient nie dostanie mieszkania, co oznacza brak przeniesienia na klienta własności nieruchomości w terminie ustalonym w umowie. W tym drugim przypadku kwestia wydaje dość problemowa. Otóż, potencjalny nabywca w przypadku niewywiązywania się dewelopera z umowy, będzie mógł odstąpić od umowy dopiero nie tylko po terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, ale również po bezskutecznym upływie czteromiesięcznego okresu, zgodnie z ustawą.
Zatem jeżeli realizacja jakiejś inwestycji jest zagrożona, a prace w ogóle nie są realizowane, to przez planowany okres realizacji inwestycji nabywca właściwie nie ma żadnych możliwości odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zapłaconych pieniędzy. Nic nie może zrobić, jeżeli minie mu 30-dniowy termin na odstąpienie, a nie minie określony w umowie termin do przeniesienia prawa własności do nieruchomości.
Warto więc zauważyć, że prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej uregulowane zostało ściśle w ustawie, zatem należy traktować to jako lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego. Ewentualne inne możliwości odstąpienia od umowy i ich zakres pozostaje w kwestii rozstrzygnięć sądowych. Jednak już dziś w doktrynie podnosi się, że zgodnie z art. 28 ustawy postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy tejże ustawy i na tej podstawie wyprowadzono wniosek, iż dopuszczalna jest jego modyfikacja, o ile prowadziłoby to do polepszenia sytuacji nabywcy, wyłączona jest natomiast możliwość wprowadzenia jakichkolwiek zmian, które mogłyby pozycję nabywcy pogarszać w stosunku do tej, jaką zapewnia mu ustawa deweloperska. Zatem nie jest możliwe ograniczenie praw przyznanych na mocy art. 29, a każda taka sytuacja wiąże się z sankcją nieważności (A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Komentarz do art.29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, [w:] A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, LEX, 2012). Tym samym, zgodnie z wyżej wspomnianym stanowiskiem, ustanowienie w ustawie przesłanek mogących skutkować odstąpieniem od umowy przez nabywcę, nie pozbawia też go możliwości wykonania tego prawa na podstawie przepisów kodeksowych.
Co do możliwości odstąpienia dewelopera od umowy, stwierdza się, że art. 29 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej (przesłanki możliwości odstąpienia dewelopera od umowy) należy traktować właśnie jako lex specialis w stosunku do regulacji kodeksu cywilnego i w zakresie odstępstw na niekorzyść nabawcy, będą one skutkować nieważnością (Ibidem).
Podsumowując, należy przyjąć, że nabywca może skorzystać zarówno z ustawowego prawa odstąpienia (i to tak na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej, jak i na podstawie przepisów kodeksu cywilnego), a także z umownego prawa odstąpienia (jeżeli takie zostałoby w umowie zastrzeżone dla innych jeszcze przypadków niż określone w ustawie deweloperskiej), podczas gdy deweloperowi przysługuje jedynie ustawowe prawo odstąpienia, i to tylko w zakresie przewidzianym przepisami ustawy deweloperskiej (Ibidem).

Zgodnie z art. 396 k.c. w każdej umowie strony mogą zawrzeć tzw. odstępne, czyli kwotę pieniężną, od której uzależniona jest możliwość odstąpienia od umowy. Jednak art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej wprowadza takie zakaz, będąc tym samym przepisem szczególnym w stosunku do przepisu zawartego w kodeksie cywilnym. Jednak wydaje się, że dotyczy to tylko przesłanek z art. 29 ustawy deweloperskiej, czyli dopuszczalne będzie zastrzeżenie w umowie deweloperskiej, że nabywcy będzie wolno odstąpić od tej umowy za zapłatą oznaczonej sumy w przypadku złożenia przez nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej z innego powodu niż określony w we wspomnianym art. 29 ustawy.
Przykłady niedozwolonych zastrzeżeń:
• Nabywca ma prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadkach określonych w art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przypadku skorzystania przez nabywcę z tego prawa będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz dewelopera kwoty w wysokości 2000 zł tytułem kosztów manipulacyjnych,
• Nabywca ma prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadkach określonych w art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oświadczenie nabywcy będzie skuteczne, jeżeli zostało złożone równocześnie z zapłatą odstępnego w wysokości 2000 zł na rzecz dewelopera (R. Tymiec, op. cit.).
Skutki odstąpienia:
Złożenie oświadczenia o odstąpieniu powoduje wygaśnięcie umowy z mocą wsteczną (ex tunc), czyli należy traktować ją jako umowę niezawartą. Nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy, oprócz zwrotu świadczenia wzajemnego, bowiem zgodnie zatem z art. 494 k.c. strona, która odstępuje do umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy przedmiotowej umowy. Rozciąga się to również na naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W przypadku umów deweloperskich nabywca nie będzie w ogóle niczego zwracał, gdyż przeważnie na podstawie tej umowy nie otrzymał on od dewelopera żadnego świadczenia wzajemnego, chyba że odstąpienie od umowy deweloperskiej nastąpiło po odebraniu przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z tym przepisem którym oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Sugeruje to jak się zdaje, że taki wniosek może, ale nie musi być złożony do sądu wieczystoksięgowego. Skoro zatem takie przypadki mogą mieć miejsce, wpis do KW powyższych roszczeń nie jest bynajmniej obligatoryjny i nie zawsze musi mieć miejsce.
Przyjęcie, że roszczenie nabywcy z umowy deweloperskiej byłoby ujawniane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jedynie wówczas, gdy strony umowy wystąpią z takim wnioskiem, stanowiłoby w praktyce istotne osłabienie pozycji nabywcy wobec dewelopera. To, iż roszczenie nabywcy zostaje ujawniane w księdze wieczystej, stanowi istotny czynnik mobilizujący dewelopera do wykonania umowy deweloperskiej i niepodejmowania ryzyka odstąpienia od niej w sytuacjach nieuzasadnionych, z naruszeniem praw i interesów nabywcy. W przypadku zatem wątpliwości co do obligatoryjności ujawnienia tych roszczeń, w interesie nabywcy pozostaje to, aby doprowadzić do ich ujawnienia w księdze wieczystej, jeżeli nie doszło do tego automatycznie po zawarciu umowy.