Jak wynika z powyższego przepisu deweloper de facto musi sporządzić prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży, tak aby z chwilą rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego miał już gotowe prospekty dotyczące konkretnych lokali czy domów jednorodzinnych. Dodatkowo, z komentowanego przepisu wynika prosta zasada jedno przedsięwzięcie – jeden prospekt. Natomiast w przypadku, gdy deweloper dzieli dane przedsięwzięcie na kilka zadań inwestycyjnych – dla każdego zadania musi być sporządzony oddzielny prospekt.
1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.
Regulacja ta oznacza, po pierwsze, że deweloper nie może pobierać od osób, które są zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej żadnych opłat za wydanie im prospektu wraz z załącznikami. Po drugie, deweloper ma obowiązek doręczyć na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Po trzecie, ma obowiązek to uczynić na trwałym nośniku informacji.
Definicja trwałego nośnika jest zawarta w art. 3 pkt 9 ustawy. Zgodnie z nią trwałym nośnikiem informacji jest taki materiał lub urządzenie, które umożliwia przechowywanie zawartych na nim informacji w sposób uniemożliwiający ich zmianę lub pozwalający na odtworzenie informacji w wersji i formie, w jakiej zostały sporządzone lub przekazane. Nośnikiem takim może być papier, na co wskazuje choćby ust. 3 komentowanego artykułu, który nakłada na dewelopera dodatkowe obowiązki w przypadku udostępnienia prospektu informacyjnego w formie papierowej. Nośnikiem takim może być również np. płyta CD, DVD, pendrive.
Jak wygląda sytuacja w przypadku przesłania przedmiotowego prospektu drogą elektroniczną za pomocą e-maila? Pomocne w tym zakresie okazuje się prawo unijne (w tym np. art. 2 pkt 12 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2002/92/WE z 9.12.2002 r. w sprawie pośrednictwa ubezpieczeniowego, Dz. Urz. UE L Nr 9 z 15.1.2003 r., s. 3), gdzie za nośniki trwałe informacji uznano dyski twarde komputerów osobistych, na których przechowuje się pocztę elektroniczną, ale pojęcie to nie obejmuje stron internetowych. Dlatego można pokusić się o stwierdzenie, że deweloper nie naruszy przepisu art. 18 ust. 2, gdy prześle osobie zainteresowanej prospekt wraz z załącznikami na adres e-mail przez nią wskazany.
Konsekwencje braku dostarczenia prospektu wraz z załącznikami: jak wskazuje przepis art. 22 (elementy umowy deweloperskiej), w treści umowy musi znaleźć się oświadczenie nabywcy o odbiorze oraz zapoznaniu się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami. Niedochowanie tego warunku spowodować może odstąpienie nabywcy od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
1. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.
3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.
W sytuacji zmiany treści zawartych w prospekcie informacyjnym bądź w załącznikach do niego, albo gdy deweloper ma zamiar dokonać owej zmiany, ma on obowiązek doręczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej wiadomości o powyższej zmianie w formie w tej samej formie, w której został doręczony prospekt. Wyjątek od tej zasady przewiduje ust. 2 – pod warunkiem wyraźnej zgody osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.
W przypadku doręczenia wiadomości o zmianie informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku w postaci aneksu do prospektu informacyjnego lub aneksu do załącznika deweloper ma obowiązek określenia w tym aneksie aktualnych informacji. Natomiast w przypadku doręczenia wiadomości o zmianie informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku w postaci nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika deweloper ma obowiązek wskazania w tym nowym prospekcie lub w tym nowym załączniku zmiany w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów (R. Tymiec, op. cit.).
W sytuacji, kiedy zmiana w treści prospektu informacyjnego lub załączniku nastąpi w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej albo kiedy wiadomość o zmianie informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku nie zostanie doręczona osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej w czasie umożliwiającym tej osobie zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy ma obowiązek wyraźnego podkreślenia w treści umowy deweloperskiej w sposób jednoznaczny i widoczny, postanowień wynikających z tych zmian. Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy deweloperskiej, zmiany te będą wiązać nabywcę tylko wtedy, gdy wyrazi on zgodę na włączenie ich do treści umowy deweloperskiej.
1. W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.
2. Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w formie innej niż ta, o której mowa w ust. 1.
3. Deweloper jest obowiązany doręczyć informacje, o których mowa w ust. 1, w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy deweloperskiej prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, a deweloper jest zobowiązany go sporządzić przystępując do danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 17 ust. 1). Jako załącznik do ustawy, ustawodawca przedstawił wzór danego prospektu, który ma taką samą moc wiążącą, jak przepis prawny.
Największy problem sprawia dział III prospektu – informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, a szczególnie zapis dotyczący wskazania informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.
Kwestią sporną jest co należy rozumieć pod pojęciem publicznie dostępnych dokumentach i przewidywanych inwestycji.
W tym celu inwestorzy występują do właściwych urzędów z prośbą o ich podanie, najczęściej celują w pozwolenia na budowę, jako najbardziej wiarygodne źródło. Zdaniem urzędników dane takie nie są informacją publiczną, uważają oni za informację m.in. treść dokumentów oraz dane gromadzone przez organ w różnych rejestrach i bazach danych. Samorządowcy odpowiadają jednak, że nie prowadzą rejestru inwestycji istniejących i projektowanych w „ułożeniu zależnym od odległości działki” dewelopera. Wykonanie takiego opracowania chcą zaś traktować jako informację przetworzoną, którą zgodnie z art. 3 u.d.i.p. można pozyskać jedynie gdy jest to szczególnie istotne dla interesu publicznego, a dalej wywodzą, że żądanie udzielenia informacji publicznej w oparciu o fragment ustawy zobowiązującej inwestorów do wykonania prospektu nie może być uznany za uzasadnienie szczególnego interesu publicznego. W takiej sytuacji, deweloper załącza do prospektu stanowisko organu administracji w tej kwestii, aby nie narazić się na konsekwencje karne. Drugim sposobem uzyskania przedmiotowych informacji wydaje się być wydanie zaświadczenia w trybie kodeksu postępowania administracyjnego, jednak organy bardziej niechętnie podchodzą do tej opcji niż do poprzedniej.
Istnieje przeciwny pogląd dotyczący tego, co należy rozumieć jako publicznie dostępne dokumenty. Niektórzy prawnicy opowiadają się za tym, aby nie rozszerzać tego terminu ponad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w związku z tym pozyskiwanie informacji np. o wszelkich wydanych dla określonego obszaru pozwoleniach na budowę czy złożonych w tym zakresie wnioskach wydaje się zbyt daleko idące, a tym samym uznają, że informacji zawartych w aktach postępowań administracyjnych prowadzonych w sprawach indywidualnych nie sposób uznać za zawarte w publicznie dostępnych dokumentach. Ich zdaniem takie sytuacje prowadzą do absurdu, albowiem w przypadku dużych miast konieczne może okazać się opisanie kilkudziesięciu inwestycji, które tak naprawdę nie mają żadnego związku z planowanym przedsięwzięciem.
W doktrynie wskazuje, że chodzi tu przede wszystkim o informacje zawarte w uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli pozostaje on na etapie przygotowywania i uchwalania, to informacje dotyczące ewentualnych przyszłych inwestycji będą zawarte w dokumentach publicznie dostępnych na etapie przed uchwaleniem planu. Dodatkowo autorzy wskazują, że źródłem takich informacji mogą być inne dokumenty publiczne, niemające charakteru wewnętrznych bądź niejawnych. Jednak podkreśla się przy tym, że deweloper jest podmiotem profesjonalnym, który powinien mieć pełną wiedzę o tym, w jakich konkretnych dokumentach dostępnych publicznie mogą być zawarte informacje o przyszłych inwestycjach, powinien zapewnić sobie dostęp do tych dokumentów, a także w sposób wyczerpujący zweryfikować ich treść pod kątem ustalenia informacji podlegających zamieszczeniu w prospekcie (A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Komentarz do art.20 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, [w:] Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, LEX 2012).
1. Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym,
którego wzór określa załącznik do ustawy.
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Istotne w przepisie jest to, że po pierwsze ustawodawca nie wskazuje, czy ww. informacje deweloper ma udostępnić w oryginałach czy wystarczy dostarczenie jedynie kopii, dlatego też nie wydaje się, aby istniały przeciwwskazania do tego, by deweloper okazał jedynie kopie. Po drugie, przepis ten nakłada na dewelopera obowiązek okazania ww. dokumentów jedynie w lokalu przedsiębiorstwa.
Dodatkowo warto zauważyć, że zgodnie ze wzorem prospektu informacyjnego w jego treści powinna znaleźć się informacja o możliwości zapoznania się przez osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej z wymienionymi dokumentami. Istotne jest to z uwagi na treść art. 29 ust. 1 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej (w terminie 30 dni od jej zawarcia), jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego. To samo tyczy się oświadczenia nabywcy, o którym była mowa w komentarzu do art. 18 ustawy.
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem
o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.
FilipiakBabicz
Jak wynika z powyższego przepisu deweloper de facto musi sporządzić prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży, tak aby z chwilą rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego miał już gotowe prospekty dotyczące konkretnych lokali czy domów jednorodzinnych. Dodatkowo, z komentowanego przepisu wynika prosta zasada jedno przedsięwzięcie – jeden prospekt. Natomiast w przypadku, gdy deweloper dzieli dane przedsięwzięcie na kilka zadań inwestycyjnych – dla każdego zadania musi być sporządzony oddzielny prospekt.